弁護士 馬場 龍行  所属弁護士会 第一東京弁護士会

  • 画像1

    全国対応
    弁護士による
    電話相談可能

  • 画像1

    着手金・相談料
    無料

  • 画像1

    弁護士費用
    無料

  • 共有相手が不動産売却に同意しない
  • 共有持分を共有相手に買い取ってほしい
  • 共有持分を素早く現金化したい
  • 賃料を共有相手が独占している
  • 共有相手の持分が競売にかけられた
  • 共有相手の持分を買い取りたい

実は共有不動産(持分)の問題は・・・

複雑な専門的な対応が
必要だからこそ、
担当する弁護士で
変わります!!

弁護士法人エースが
選ばれる4つの理由

共有物分割請求訴訟とは?

話し合いで解決できない場合、
裁判所に分割を請求

共有物分割請求訴訟とは、共有物分割の方法のうち、
裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。
この共有物分割請求訴訟は、
裁判所に適切な分割方法を裁定してもらうものなので、
通常の訴訟のようにどちらか一方の勝敗を決めるものというよりは、
むしろ、裁判所の合理的な裁定を仰ぐ
というところに特色があります。

事例のご紹介

ケース1

共有不動産の売却

共有不動産の売却に相手が応じてくれずに困っているという方もいらっしゃると思います。しかし、このような場合でも、法的には、1人の共有者の力によって不動産を売却したり、持分権を他の共有者に買い取らせたり、持分権を第三者に譲渡したりすることができます。共有状態というのは法的には例外状態であり、この例外状態を解消するための制度がきちんと設けられているのです。これを共有物分割請求といいます。共有物分割請求は、どんなに少ない持分権しかもっていない共有者であっても認められる強い権利です。もちろん、まずは他の共有者との協議から始めます。弁護士が入ったからといってすぐに裁判とするのではなく、まず他の共有者に対して法的な説明と、共有物分割(売却や買い取り)を拒む理由をしっかりと聞いていきます。その上で協議がまとまらなければ、裁判所に対して共有物分割請求の裁判を起こすことになります。この請求が認められると、裁判所は原則として対象物を持分にしたがって物理的に分割して各共有者に分配する判決をすることになっていますが、それは少なくとも不動産の場合には現実的ではありません。そのため、実際は、裁判所は、共有者の誰かが他の共有者の持ち分を全て買い取ること(「全面的価額賠償」といいます。)が認められる場合以外は、競売を命じるほかないのです。先行する協議の時点で、このような法的な説明を丁寧に行うことで、協力的でなかった共有者が持分を買い取ってくれたり、共同で任意売却に応じてくれたりすることもあります。
ケース2

共有持分を素早く
現金化したい

不動産共有物の持分をお持ちの方の中には、協議や裁判をしていると時間がかかってしまうので、少しでも早く持分権を現金化できないかと考えられる方もいます。 すぐに現金化する方法としては、持分買取業者に持分を買い取ってもらうという方法があります。しかし、この場合、かなり割安になってしまうリスクがありますので、きちんと時価額も把握したうえで判断することが重要です。 売却はしたくないがどうしても現金化が必要な場合には、持分を担保にいれて融資を受けるという選択肢もあります。この場合、迅速に融資を受けることができれば、利息の負担はあるものの、時間をかけて時価売却まで至ることも可能になります。
ケース3

共有不動産の
賃料がほしい

共有不動産が賃貸に出されている場合、共有持分権があるのに、他の共有者が賃料を独占して分配してくれないという相談も多いです。 結論的には、このような場合には持分に応じた賃料分配請求が可能であり、賃料を独占している共有者から持分に応じた賃料相当額を受け取ることができます。 賃貸していることは分かるが賃料がいくらかは分からないというケースもありますが、問題ありません。そのような場合で相手方が任意に証拠提出もしない場合には、不動産の時価から適正と思われる賃料を前提とした請求を立てて裁判を提起します。そうすると、裁判所は、具体的な賃料につき相手方に証拠提出することを求めるのが普通であり、それでも相手方が証拠提出しないような場合には、請求側の賃料が客観的に妥当な範囲である限りそのまま認定することがほとんどです。 したがって、賃料の額が不明である場合でも、相手方に対して賃料の分配を求めていくことは現実的に可能といえます。
ケース4

他の共有者から
持分を
買い取りたい

他の共有者からの持分を全て買い取って単独所有にしたいが応じてもらえないという相談も多いです。 このような場合、もちろんまずは話し合い、協議していくのが原則ですが、どうしても決着が付かない場合には、共有物分割請求の裁判を起こすことで、全面的価額賠償という方法によって相手方から持分を買い取ることができます。 ただし、この全面的価額賠償が認められるためには、「共有者の1人に不動産を取得させるのが相当であること」、「価格が適正に評価されること」、「不動産取得者に支払い能力があること」などの要件を満たすことが必要です。特に1つめの要件である相当性は、多分に評価的なものであるため、見通しを立てるには裁判例に精通している必要があります。
ケース5

共有持分を買った
不動産業者への対応

共有不動産の相談で増えてきているのが、不動産業者が他の共有者の持分を買って、その業者から持分を売るようにいわれている、あるいは逆に買い取るように言われているというケースです。 このような場合、業者から「交渉がまとまらなければ競売になるしかない」などと言われ、業者に有利な内容で交渉が進んでしまうこともあります。そのようなことにならないためには、不動産の時価額をしっかり調べるだけでなく、不動産共有持分に詳しい弁護士を代理人として立てて交渉を行う必要があります。 このような場合、しっかりと見通しを立て、取るべき戦略を一緒に考え、その戦略にしたがった行動をしていくことで満足のいく結果となることが多いのです。持分権者はそれぞれ持分という強い権利をもっているわけですから、その間の交渉となれば、いかに法的な知識と経験をもって結論を見通すことができるかにかかっています。
ケース6

共有持分を担保に
した
ローンを
消したい

たとえば、夫婦でペアローンを組んで不動産を共有としてそれぞれの持分にローンの担保を付けた後、離婚をして自宅に住み続ける側がローンを払う約束をしたというケースでは、自宅を出た側は法的には連帯債務者としてローンを抱えている状態になってしまいます。 このような場合、相手が不払いになった場合のリスクがあるだけでなく、ローン残高によっては、新たなローンが組めないなどの不利益を受ける場合があります。 このような状況を解決するために、共有物分割請求を用いることが可能です。つまり、共有物分割請求により持分を現金化した上でローンを全て支払ってしまうことができ、信用を回復することができるのです。ただ、注意点などもありますので、まずは弁護士に相談されることをお勧めします。

ご相談の流れ

費用・料金体制

  • 初回相談料

    0

  • 着手金

    20万円(※)

  • 報酬

    経済的利益の
    5%

※裁判の場合は、+10万円が必要になります。

事務所概要

事務所名
弁護士法人エース
銀座事務所概要
〒104-0061 
東京都中央区銀座6-3-9 銀座高松ビル901
横浜事務所概要
〒231-0012 
神奈川県横浜市中区相生町2-42-3 横浜エクセレント17-6階A
0120-905-959 24時間受付中!どのくらい現金化出来るか無料相談する 無料相談フォーム
0120-905-959 24時間受付中!どのくらい現金化出来るか無料相談する 無料相談フォーム